Der Verkehrswert wird nach § 194 des Baugesetzbuchs definiert und ist für den nicht Rechtskundigen in dieser Frage zunächst etwas verwirrend:

 

"Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre."

 

Damit ist gemeint, dass es sich bei dem Verkehrswert um den Kaufpreis handelt, der im "normalen" Geschäftsverkehr am wahrscheinlichsten zu erzielen ist. Umgangssprachlich gibt z.B. noch die Bezeichnungen Gemeiner Wert oder Wert für jedermann.

 

... nach den tatsächlichen Eigenschaften ...

Das Grundstück, die vorhandene Bausubstanz und deren Nutzung zum WEST ist zu beurteilen. Insofern sind beispielsweise der Erschließungszustand (beitragsfrei öder -pflichtig), die Art der Nutzung des Objektes (eigengenutzt oder Rendite-Objekt) und der Freiflächen (Obstwiese oder Garagenhof), das Vorhandensein von Baumängeln und Bauschäden, das Alter des Objektes (Gesamtnutzungsdauer I Restnutzungsdauer), Instandhaltungszustand und Modernisierungszustand, usw. von Bedeutung .

 

... der sonstigen Beschaffenheit ...

Alle sonstigen Umstände wie beispielsweise die geometrische Form des Grundstücks, die Grundstücksgröße (Vorderland/Hinterland), die Topographie des Grundstücks (eben oder Hanglage), vorh. Baumbestand, Tragfähigkeit des Bodens, Bergbaugebiet, Überlandstromleitungen, unterirdische Pipelines, Altlasten im Grundstück usw. sind bei der

Wertermittlung zu berücksichtigen.

 

... und der Lage ...

Die Lage des Objektes bezogen auf Makrolage, Mikrolage, vorhandene Immissionen und Emissionen, Infrastruktur und Verkehrsanbindungen, Nachbarschaft, usw. ist zu berücksichtigen .

 

... ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse ...

Objektivität - Neutralität - Weisungsfreiheit, kein Zwangsverkauf, kein Freundschaftspreis, ...

 

... zum Zeitpunkt der Ermittlung ...

Der Zeitpunkt der Verkehrswertermittlung ist ein fest zu vereinbarender Wertermittlungsstichtag (WEST), da ein anderer Stichtag auch einen anderen Preis bedeuten kann (Bodenrichtwerte, Baupreisindex, ... ). Vergangenheitsbezogene Berechnungen sind hierbei möglich, Berechnungen für Wertermittlungsstichtage die in der Zukunft liegen entsprechen nicht der Definition des Verkehrswertes nach § 194 BauGB.

 

... nach den rechtlichen Gegebenheiten ...

Es sind alle rechtlichen Gegebenheiten wie z.B. Entwicklungszustand des Bodens, Flächennutzungsplan, Bebauungsplan, Ortssatzungen, Wasserschutz, Denkmalschutz, Sanierungs- oder Umlegungsgebiet, Einschränkungen aus Grundbucheintragungen (Wegerecht, Wohnrecht, Erbbaugrundstück. ... ) in der Wertermittlung zu berücksichtigen.

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